近日，省自然資源廳舉辦2024年第三期鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土空間規(guī)劃及村莊規(guī)劃培訓(xùn)班。長(zhǎng)株潭婁片區(qū)市縣兩級(jí)自然資源部門主要業(yè)務(wù)骨干以及相關(guān)技術(shù)單位參加。市規(guī)勘院城鄉(xiāng)規(guī)劃編制中心二所所長(zhǎng)蔣舒以望城區(qū)喬口鎮(zhèn)為例，分享了長(zhǎng)沙市“鎮(zhèn)村一體”規(guī)劃編制工作探索與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

 

        一、規(guī)劃背景

 

長(zhǎng)沙市“鎮(zhèn)村一體”采購(gòu)標(biāo)段分布圖

 

        2019年以來(lái)，緊隨市級(jí)國(guó)土空間總體規(guī)劃編制，長(zhǎng)沙市按照試點(diǎn)先行再全面鋪開的總體思路，率先啟動(dòng)開慧鎮(zhèn)、巷子口鎮(zhèn)、鎮(zhèn)頭鎮(zhèn)、白箬鋪鎮(zhèn)4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土空間規(guī)劃試點(diǎn)工作。在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后，創(chuàng)新“鎮(zhèn)村一體”聯(lián)動(dòng)編制，按照同步委托、同步編制、同步審查的模式開展鎮(zhèn)村一體化編制工作，陸續(xù)啟動(dòng)了全市74個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土空間規(guī)劃和801個(gè)“多規(guī)合一”實(shí)用性村莊規(guī)劃編制工作。

 

        二、喬口特征

        喬口鎮(zhèn)位于長(zhǎng)沙市西北，地處長(zhǎng)沙市望城區(qū)、寧鄉(xiāng)市、岳陽(yáng)市湘陰縣、益陽(yáng)市赫山區(qū)四地交界處，緊鄰湘江，全域納入洞庭湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈，地貌類型以平原為主，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，鎮(zhèn)域總面積44.36平方公里，轄七村一社區(qū)，總?cè)丝诩s3.67萬(wàn)人。歷年來(lái)榮獲全國(guó)特色小鎮(zhèn)、全國(guó)綜合實(shí)力千強(qiáng)鎮(zhèn)、國(guó)家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)等榮譽(yù)。

 

 

喬口鎮(zhèn)區(qū)位示意圖

 

        （一）三水繞鎮(zhèn)、生態(tài)優(yōu)良。境內(nèi)水、田資源豐富，池塘棋布，農(nóng)田廣袤，水域面積占比約40%，耕地面積占比約35%。鎮(zhèn)域三面環(huán)水，湘江、撇洪河、團(tuán)頭湖環(huán)繞周邊，另有南湖、天井湖、毛家湖、青草湖等大型湖泊散布，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。轄區(qū)內(nèi)70%以上村民住宅房前屋后為菜園、池塘、農(nóng)田，構(gòu)成了“湖塘居田園”的典型田園水鄉(xiāng)風(fēng)貌。

 

 

        （二）文物眾多、底蘊(yùn)深厚。喬口鎮(zhèn)有五千多年的人類居住歷史，是望城文明溯源之地，自古商貿(mào)文化、名仕文化繁榮，自唐朝開始商貿(mào)繁盛，素有“長(zhǎng)沙十萬(wàn)戶、喬口八千家”之說(shuō)，三賢三帝典故流傳久遠(yuǎn)，文物古跡、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)眾多，全域擁有5處縣級(jí)文物保護(hù)單位，17處不可以動(dòng)文物、23處歷史街巷。

 

 

        （三）農(nóng)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，重點(diǎn)打造了以荷花蝦、翹嘴紅鲌為代表的特色農(nóng)產(chǎn)品，全鎮(zhèn)荷花蝦種養(yǎng)殖面積達(dá)1.17萬(wàn)畝，翹嘴紅鲌養(yǎng)殖水面達(dá)5095 畝，境內(nèi)現(xiàn)擁有省級(jí)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)1個(gè)、市級(jí)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)3個(gè)。文化旅游發(fā)展獨(dú)具魅力，推出“古鎮(zhèn)游、賞荷游、呷魚游”等精品旅游線路，每年吸引游客近50萬(wàn)人，極大地拉動(dòng)了鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成功獲評(píng)長(zhǎng)沙市十佳文旅小鎮(zhèn)。

 

 

        三、規(guī)劃思路

 

 

        （一）生態(tài)優(yōu)先，構(gòu)筑藍(lán)綠交織的空間本底。堅(jiān)持綠色發(fā)展，堅(jiān)持人與自然和諧共生，充分挖掘喬口鎮(zhèn)生態(tài)本底，將農(nóng)田、水系作為空間底色，推動(dòng)形成綠色發(fā)展和生活方式。

        （二）統(tǒng)籌布局，推動(dòng)全域國(guó)土綜合整治。優(yōu)化建設(shè)用地布局，提高節(jié)約集約利用水平，統(tǒng)籌考慮各類自然要素保障能力，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、生態(tài)保護(hù)、公益事業(yè)、農(nóng)房建設(shè)等提供用地保障。針對(duì)區(qū)域內(nèi)布局不合理等低效用地采取改造提升、轉(zhuǎn)型升級(jí)、整治清退等策略進(jìn)行有機(jī)更新。

        （三）彰顯特色，打造湖湘特色水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。充分挖掘生態(tài)、文化特色資源，保護(hù) “兩江交匯，兩湖臥擁，盡攬?zhí)飯@風(fēng)光，街巷縱橫、宮院商鋪，點(diǎn)綴古鎮(zhèn)氣象”的古鎮(zhèn)歷史格局，建設(shè)“世外桃源、畫里鄉(xiāng)村”的田園水鄉(xiāng)風(fēng)貌。

        （四）區(qū)域聯(lián)動(dòng)，建設(shè)精品湘江古鎮(zhèn)群。協(xié)同周邊靖港（國(guó)家級(jí)歷史文化民政）、銅官（銅官窯文化旅游度假區(qū)）、茶亭（黑麋峰國(guó)家森林公園）等特色資源，精品塑造“一處湘江古鎮(zhèn)群，半部湖湘文化史”；協(xié)同益陽(yáng)歐江岔鎮(zhèn)、寧鄉(xiāng)雙江口鎮(zhèn)、湘陰北嶺鎮(zhèn)，推動(dòng)生態(tài)共保、產(chǎn)業(yè)共興、交通共聯(lián)、人才共育。

 

        四、規(guī)劃亮點(diǎn)

        （一）鎮(zhèn)村一體編制，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃上下聯(lián)動(dòng)“閉環(huán)”

        統(tǒng)一調(diào)研深度。鎮(zhèn)村統(tǒng)一開展現(xiàn)狀調(diào)研，在鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)研基礎(chǔ)上，按照村莊規(guī)劃調(diào)研深度要求，對(duì)喬口7村1社區(qū)開展多輪實(shí)地調(diào)查、入戶訪談、問(wèn)卷調(diào)查、座談會(huì)，全面準(zhǔn)確了解鎮(zhèn)域發(fā)展現(xiàn)狀，找準(zhǔn)存在的突出問(wèn)題，將村莊居民點(diǎn)、建設(shè)項(xiàng)目等訴求同步在鎮(zhèn)規(guī)劃層級(jí)落實(shí)。

        統(tǒng)籌公服設(shè)施配置。結(jié)合各村未來(lái)人口變化趨勢(shì)，除各村必須的村委會(huì)、農(nóng)村圖書室、公共停車場(chǎng)、活動(dòng)廣場(chǎng)外，統(tǒng)籌幼兒園、小學(xué)、養(yǎng)老院等公服設(shè)施布局，推進(jìn)多村共建共享，防止服務(wù)設(shè)施空置化。

統(tǒng)籌平衡建設(shè)用地指標(biāo)。統(tǒng)籌考慮各村土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民點(diǎn)布局，建設(shè)用地指標(biāo)向中心村及鎮(zhèn)級(jí)傾斜，優(yōu)先用于保障小龍蝦屯養(yǎng)、旅游業(yè)發(fā)展等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地需求，支持鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展，助推鄉(xiāng)村振興。

        （二）多規(guī)協(xié)同合一，錨定國(guó)土空間開發(fā)保護(hù)底線

        落實(shí)市總體規(guī)劃要求。落實(shí)長(zhǎng)沙市國(guó)土空間總體規(guī)劃確定“三線管控”、城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)等核心要素、“農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)+歷史文化資源富集區(qū)”主體功能以及生態(tài)、農(nóng)業(yè)、歷史文化等重要保護(hù)區(qū)域和廊道控制要求。

        銜接相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃。強(qiáng)化與農(nóng)業(yè)農(nóng)村、住建、交通、水利等部門規(guī)劃的協(xié)同，加強(qiáng)與鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)規(guī)劃、水利發(fā)展規(guī)劃等銜接，保障與美麗宜居村莊、夢(mèng)里鄉(xiāng)村等建設(shè)行動(dòng)的聯(lián)動(dòng)。

        劃定開發(fā)保護(hù)底線。結(jié)合市自然資源規(guī)劃局下發(fā)的47個(gè)國(guó)土空間專項(xiàng)規(guī)劃數(shù)據(jù)，在耕地和永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界三條控制線的基礎(chǔ)上，劃定包括主要道路、電力、燃?xì)獾仍O(shè)施的區(qū)域基礎(chǔ)廊道控制線和歷史文化保護(hù)線、洪澇災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)控制線，形成國(guó)土空間開發(fā)保護(hù)底線“一張圖”，嚴(yán)格管控措施，明確約束內(nèi)容和管控規(guī)則。

 

控制線示意圖

 

        （三）彰顯特色亮點(diǎn)，強(qiáng)化“田-水-古”特色資源保護(hù)與利用

        明確發(fā)展定位。統(tǒng)籌考慮喬口區(qū)位交通、自然資源、歷史文化、經(jīng)濟(jì)社會(huì)、生態(tài)保護(hù)等因素，明確喬口鎮(zhèn)為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)型鄉(xiāng)鎮(zhèn)，發(fā)展定位為國(guó)家級(jí)漁都特色小鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、長(zhǎng)沙市農(nóng)文旅融合發(fā)展示范鎮(zhèn)、水鄉(xiāng)特色古鎮(zhèn)。

        加強(qiáng)耕地資源保護(hù)。發(fā)揮農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)作用，在上位規(guī)劃確定的2.31萬(wàn)畝耕地保護(hù)目標(biāo)基礎(chǔ)上，超量落實(shí)耕地保護(hù)任務(wù)，規(guī)劃喬口鎮(zhèn)耕地面積2.43萬(wàn)畝。銜接耕地保護(hù)專項(xiàng)，明確永久基本農(nóng)田儲(chǔ)備區(qū)、耕地后備資源具體范圍，落實(shí)耕地后備資源開發(fā)時(shí)序，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。

        加強(qiáng)水資源保護(hù)與利用。嚴(yán)格落實(shí)河湖劃界管理范圍，重點(diǎn)保護(hù)鎮(zhèn)域內(nèi)湘江、撇洪河、團(tuán)頭湖、青草湖、天井湖、毛家湖等等大型水體空間，保持現(xiàn)有水體規(guī)模，不得隨意縮小，規(guī)劃河湖水面率不低于36%。疏浚掃障鎮(zhèn)域內(nèi)7處湖泊、4條河渠，提升水體水質(zhì)，實(shí)施水系工程，營(yíng)造優(yōu)美宜人水生態(tài)環(huán)境。

        加強(qiáng)歷史文化資源保護(hù)。保護(hù)古鎮(zhèn)格局，劃定古鎮(zhèn)核心保護(hù)區(qū)22.13公頃，建設(shè)控制地帶50.64公頃，各區(qū)管控建議參考?xì)v史文化名鎮(zhèn)管控要求。保護(hù)文物古跡，保護(hù)喬口鎮(zhèn)5處縣級(jí)文物保護(hù)單位，17處未定級(jí)文物，落實(shí)文物保護(hù)范圍及建設(shè)控制地帶，嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)管控要求。傳承重要非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，明確喬口木雕、貢香技藝等9項(xiàng)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的傳承人和傳承載體。

 

耕地保護(hù)示意圖、水系保護(hù)示意圖

 

古鎮(zhèn)保護(hù)范圍示意圖、文物保護(hù)范圍示意圖

 

        （四）統(tǒng)籌全域空間，科學(xué)劃定村莊建設(shè)邊界

        盤活存量建設(shè)用地。以2020年國(guó)土變更調(diào)查為底圖，摸排閑置宅基地等存量建設(shè)用地142.86公頃，結(jié)合資源環(huán)境承載力和城鎮(zhèn)開發(fā)適宜性評(píng)價(jià)，避讓村莊建設(shè)不適宜區(qū)，在不占或少占耕地的基礎(chǔ)上，合理布局新增空間。

        引導(dǎo)喬口集聚發(fā)展。引導(dǎo)30.07公頃村莊建設(shè)用地向臨近鎮(zhèn)區(qū)的田心坪村、喬口社區(qū)、柳林江村等有項(xiàng)目建設(shè)需求的村莊、中心村及鎮(zhèn)區(qū)集聚，強(qiáng)化鎮(zhèn)區(qū)及中心村功能，探索集體經(jīng)營(yíng)性用地使用，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施共建共享，推動(dòng)喬口集聚發(fā)展。

        引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)合理布局。重點(diǎn)考慮農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)業(yè)觀光、電子商務(wù)和冷鏈物流等產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及配套設(shè)施用地向紅南公路、湘團(tuán)公路、雷鋒大道等主要干道兩廂及環(huán)境優(yōu)美的團(tuán)頭湖沿岸布局。

充分保障村民建房。落實(shí)已批、已承諾村民建房73戶；以個(gè)人建房摸底調(diào)查為基礎(chǔ)（278戶），以村民小組為單元，見縫插花式布局村莊建設(shè)用地；引導(dǎo)村民適當(dāng)集中居?。?5戶以上），規(guī)劃集中居民點(diǎn)17處。

        預(yù)留彈性發(fā)展空間。規(guī)劃預(yù)留12.51公頃村莊建設(shè)用地指標(biāo)，村民居住、農(nóng)村公共公益設(shè)施、零星分散的鄉(xiāng)村文旅設(shè)施及農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)等用地可申請(qǐng)使用。

 

 

生態(tài)適宜性評(píng)價(jià)、農(nóng)業(yè)適宜性評(píng)價(jià)、城鎮(zhèn)開發(fā)適宜性評(píng)價(jià)

村莊建設(shè)用地優(yōu)化布局示意圖  

 

 

村莊建設(shè)邊界示意圖

 

        （五）傳導(dǎo)核心內(nèi)容，保障詳細(xì)規(guī)劃實(shí)用好用

        劃定詳細(xì)規(guī)劃編制單元。按照全域覆蓋、邊界閉合的原則，劃定鎮(zhèn)政府駐地、村莊規(guī)劃編制單元，全域共劃定9個(gè)詳細(xì)規(guī)劃編制單元，推動(dòng)規(guī)劃管理依據(jù)全覆蓋。

        傳導(dǎo)明確相關(guān)約束。以長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃、相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃為基礎(chǔ)，傳導(dǎo)下達(dá)各村耕地保護(hù)目標(biāo)、永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線等指標(biāo)，結(jié)合村莊建設(shè)邊界劃定，合理下達(dá)村莊建設(shè)用地指標(biāo)。

        引導(dǎo)村莊建設(shè)發(fā)展。統(tǒng)籌考慮各村自然資源稟賦特征、發(fā)展需求等，明確各村村莊類型、發(fā)展規(guī)模、發(fā)展方向，差異化配置教育、養(yǎng)老等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，以兩個(gè)或者多個(gè)村為單位，構(gòu)建鄉(xiāng)村生活圈，推動(dòng)規(guī)劃共繪、資源共享，避免鄉(xiāng)村公共服務(wù)設(shè)施重復(fù)投入、重復(fù)建設(shè)。

        剛彈結(jié)合管控鎮(zhèn)區(qū)。實(shí)行“特色營(yíng)造+功能準(zhǔn)入+通則引導(dǎo)”管控模式，劃定結(jié)構(gòu)性水域岸線、結(jié)構(gòu)性防護(hù)綠地和大型公共綠地控制線、文保單位和重要不可以動(dòng)文物保護(hù)控制線、重大市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共安全設(shè)施控制線、主次干道走向作為特色營(yíng)造剛性管控內(nèi)容，用地使用實(shí)行功能準(zhǔn)入和禁入管理，容積率、建筑密度、建筑高度等建設(shè)強(qiáng)度通過(guò)三級(jí)分區(qū)進(jìn)行通則式引導(dǎo)。

 

詳細(xì)規(guī)劃單元?jiǎng)澏ㄊ疽鈭D

 

用地功能布局示意圖      

 

 

強(qiáng)度分區(qū)管控示意圖

 

        （六）強(qiáng)化風(fēng)貌引導(dǎo)，建設(shè)湖湘特色田園水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)

        確定總體風(fēng)貌定位。結(jié)合喬口三面環(huán)水，地勢(shì)平坦，商貿(mào)、漁業(yè)、文化底蘊(yùn)豐厚的突出特色，保護(hù)“兩江交匯，兩湖臥擁，盡攬?zhí)飯@風(fēng)光；街巷縱橫，宮院商鋪，點(diǎn)綴古鎮(zhèn)氣象”的古鎮(zhèn)歷史格局，建設(shè)“千年古鎮(zhèn)、世外桃源、畫里鄉(xiāng)村”的田園水鄉(xiāng)風(fēng)貌。

        延續(xù)古鎮(zhèn)傳統(tǒng)空間格局。將鎮(zhèn)區(qū)分為古鎮(zhèn)區(qū)和新鎮(zhèn)區(qū)，分別從布局形態(tài)、建筑風(fēng)格、建筑朝向、體量色彩等提出引導(dǎo)要求，針對(duì)主要出入口、廣場(chǎng)、公共空間、重要景觀節(jié)點(diǎn)等標(biāo)志性地段提出風(fēng)貌指引和設(shè)計(jì)意向，延續(xù)古鎮(zhèn)肌理。古鎮(zhèn)總體采用青瓦白墻，體現(xiàn)漁文化元素，建筑高度不超過(guò)12層；新鎮(zhèn)以現(xiàn)代風(fēng)格為主，融合湖湘?zhèn)鹘y(tǒng)建筑特色，形成現(xiàn)代與傳統(tǒng)結(jié)合的湖湘建筑新風(fēng)貌，建筑高度不超過(guò)24米。

        營(yíng)造田園水鄉(xiāng)鄉(xiāng)村風(fēng)貌。以突出村莊的風(fēng)貌特色為原則，提煉形成村莊風(fēng)貌提升的七大核心控制要素，構(gòu)建田、水、林、筑、點(diǎn)、路、園“7大類24小類”風(fēng)貌要素框架，并給予具體設(shè)計(jì)指引，形成相互關(guān)聯(lián)、層層遞進(jìn)的風(fēng)貌控制體系，營(yíng)造湖湘田園水鄉(xiāng)風(fēng)貌。加強(qiáng)村民建房管控，農(nóng)房建設(shè)嚴(yán)格落實(shí)《長(zhǎng)沙市望城區(qū)農(nóng)村宅基地和村民住宅建設(shè)審批管理辦法》相關(guān)要求，建筑風(fēng)格以《望城區(qū)村民建房設(shè)計(jì)圖集》為依據(jù)，層高不超過(guò)3層。

 

 

風(fēng)貌要素框架圖

 

 

風(fēng)貌意向圖

 

 

村民建房圖集